時(shí)間：2023-09-11 17:25:54
序論：在您撰寫(xiě)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理概述
動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是財(cái)務(wù)管理的一種，是資金控制的一種科學(xué)方式。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理通過(guò)對(duì)未來(lái)發(fā)展的預(yù)期分析，通過(guò)模擬總結(jié)出未來(lái)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)與完成目標(biāo)之間的差距，從而進(jìn)一步運(yùn)用財(cái)務(wù)管理方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定發(fā)展的分析方法。運(yùn)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法可以讓企業(yè)財(cái)務(wù)信息受到實(shí)時(shí)監(jiān)控。將動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理引入房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)管理中，可以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控能力，在全面預(yù)算、稅務(wù)管理、資本應(yīng)用管理、制度、流程、團(tuán)隊(duì)管理中趨勢(shì)線動(dòng)態(tài)監(jiān)控。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的前提下，不斷創(chuàng)新管理方法與機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體財(cái)務(wù)運(yùn)作能力，在建設(shè)前期確立好建設(shè)成本預(yù)算、在建設(shè)中期通過(guò)信息化數(shù)據(jù)備案與計(jì)算能力，提出動(dòng)態(tài)分析方法，幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)中期節(jié)省額外開(kāi)支，降低不確定性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，降低建筑成本。在將動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理引入到房地產(chǎn)項(xiàng)目后，實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)目標(biāo)與預(yù)期目標(biāo)之間的差距不斷變動(dòng)，通過(guò)管理機(jī)制的不斷調(diào)整，修正誤差，降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理目標(biāo)，創(chuàng)造更大的盈利空間。
動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理：動(dòng)態(tài)成本=意外風(fēng)險(xiǎn)損失+額外支付
動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的成本投入：總成本-動(dòng)態(tài)成本-預(yù)期成本=最低承擔(dān)成本
動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)的經(jīng)濟(jì)收益：經(jīng)濟(jì)收益=建設(shè)總款-最低承擔(dān)成本
動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的主要在于科學(xué)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)工程建設(shè)用款，從不同角度與方向加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)合理性，利用動(dòng)態(tài)成本監(jiān)督的方法控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)預(yù)算與成本投入，選擇一系列的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)改善項(xiàng)目投資與建設(shè)有效性。利用動(dòng)態(tài)化的調(diào)整機(jī)制與財(cái)務(wù)管理模式，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)跟進(jìn)效率，修正預(yù)期錯(cuò)誤，控制可變風(fēng)險(xiǎn)，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)化財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理可行性分析
（一）降低房地產(chǎn)項(xiàng)目可變成本帶來(lái)可觀價(jià)值 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要投入相應(yīng)的建設(shè)成本，房地產(chǎn)公司不僅需要投入一定的技術(shù)能力，還需要提供創(chuàng)新思維建設(shè)創(chuàng)新性的房地產(chǎn)項(xiàng)目。但是這種創(chuàng)新需要更多的成本投入，面對(duì)新技術(shù)引進(jìn)與策劃手段的創(chuàng)新，房地產(chǎn)項(xiàng)目可變成本越來(lái)越多。利用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法可以實(shí)時(shí)監(jiān)控財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與成本投入情況，對(duì)可控的財(cái)務(wù)投入成本進(jìn)行管理，降低了房地產(chǎn)的成本投入。因此，為了節(jié)省資本，長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，建立長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃，必須從財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的角度尋求真正的發(fā)展空間。房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理已經(jīng)是時(shí)展的特征，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適應(yīng)當(dāng)前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作的一種標(biāo)志。
（二）信息化技術(shù)應(yīng)用解決了靜態(tài)財(cái)務(wù)管理難題 隨著信息化技術(shù)的廣泛應(yīng)用，財(cái)務(wù)管理也逐步加入了信息化技術(shù)，以信息化技術(shù)作為基礎(chǔ)支撐，實(shí)現(xiàn)對(duì)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析與管理，對(duì)資本進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)資本投入的最大價(jià)值。在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展一體化的背景下，財(cái)務(wù)管理的信息化發(fā)展利用信息平臺(tái)或云計(jì)算服務(wù)能力，就是動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的體現(xiàn)，為了能夠處理大量的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與預(yù)期的運(yùn)算分析，需要一種強(qiáng)大功能為一體的軟件作為依賴。這種軟件系統(tǒng)根據(jù)不同公司的具體情況與操作環(huán)境，確立不同的動(dòng)態(tài)管理分析數(shù)據(jù)與發(fā)展路線。利用現(xiàn)代化的設(shè)備與信息網(wǎng)絡(luò)程序進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效運(yùn)行與安全維護(hù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理還節(jié)省了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的大量時(shí)間成本，降低了建筑材料與建設(shè)人員投入的大量額外成本與額外花銷。
（三）動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)實(shí)時(shí)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本優(yōu)化作用 實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，可以有效的優(yōu)化項(xiàng)目成本，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在：第一，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)能夠?qū)?xiàng)目實(shí)施過(guò)程中個(gè)階段的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行縱向比較，這與傳統(tǒng)靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)要求兩階段的財(cái)務(wù)指標(biāo)必須一致的橫向比較不同，變得更加靈活。運(yùn)用定量處理的評(píng)價(jià)方式，不同階段的財(cái)務(wù)指標(biāo)，所采取的樣本數(shù)據(jù)一定會(huì)有所不同，所以不同階段就會(huì)出現(xiàn)不同的采取結(jié)果。這樣就會(huì)初夏一下兩種狀況；如果每一階段都運(yùn)動(dòng)不一樣的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，就一定會(huì)給動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系帶來(lái)一定的影響；如果固定的運(yùn)用某一階段的財(cái)務(wù)指標(biāo)，就會(huì)存在一定的片面性，午飯全面的反映出其他階段的財(cái)務(wù)指標(biāo)，這也是定量選取法無(wú)法應(yīng)用于動(dòng)態(tài)研究的問(wèn)題所在。第二，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的研究表明，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要還是應(yīng)該采用定性指標(biāo)的選取方法。雖然定性指標(biāo)的選取方法具有一定的主觀性，可能會(huì)受到研究人員自身主觀認(rèn)識(shí)的影響，但是與定量指標(biāo)選取方法相比，還是具有一定的優(yōu)勢(shì)，尤其是在財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系構(gòu)建方面的運(yùn)用一般都是以定性指標(biāo)選取法為主，具有深入的研究經(jīng)驗(yàn)，并且已經(jīng)建立了較為完善的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，是進(jìn)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系指標(biāo)選取的最佳方法。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式構(gòu)建
（一）基礎(chǔ)信息管理模塊 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)信息管理的思路是在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，搭建動(dòng)態(tài)信息公布與維護(hù)平臺(tái)，從信息對(duì)稱角度下手解決存在的額外資本投入問(wèn)題，利用信息平臺(tái)降低未知風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。開(kāi)展動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理需要掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目具體的詳細(xì)內(nèi)容，如開(kāi)發(fā)投入成本、采購(gòu)資金明細(xì)、建設(shè)用地規(guī)格、人員配置與單位價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)等情況。在相關(guān)信息的了解與資料的分類過(guò)程中，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理需要對(duì)目標(biāo)進(jìn)行明確的規(guī)劃與存儲(chǔ)。這樣才能在建設(shè)中期與建設(shè)后期進(jìn)行對(duì)比，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體發(fā)展制定明確的方案，根據(jù)實(shí)時(shí)管理的需要制定動(dòng)態(tài)信息發(fā)展方案，及時(shí)調(diào)整方案可行性，拓展工程發(fā)展進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)對(duì)資本投入的跟蹤調(diào)查。
（二）房地產(chǎn)資金、稅務(wù)管理模塊 房地產(chǎn)項(xiàng)目中資金管理與稅務(wù)管理占到了非常重要的地位，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)具有很強(qiáng)的影響力。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的開(kāi)展過(guò)程中，主要針對(duì)房地產(chǎn)資金、稅務(wù)內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)控與調(diào)整，實(shí)時(shí)匯總信息，分析信息，總結(jié)應(yīng)對(duì)方案。
資金管理的主要內(nèi)容是籌融資管理、資金計(jì)劃制訂、資金計(jì)劃執(zhí)行、日常管理。資金管理是以財(cái)務(wù)信息結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段開(kāi)展工作，在項(xiàng)目初期主要根據(jù)項(xiàng)目的前期投資，開(kāi)發(fā)計(jì)劃、資金初始方案做出分析。在動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中及時(shí)向股東反饋?zhàn)钚碌姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展詳情，推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展動(dòng)力，做好項(xiàng)目融資的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作，并采取一系列措施盡可能的開(kāi)辟新的融資渠道，建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制，針對(duì)融資渠道與投資方案進(jìn)行隨時(shí)隨地的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。
在項(xiàng)目具備四證條件后，房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦開(kāi)工建設(shè)獲得相應(yīng)建筑資金后，需要做好款項(xiàng)應(yīng)用與管理工作，處理好資金在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的應(yīng)用方向，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中產(chǎn)生的額外花銷與其他支出進(jìn)行定位和確認(rèn)，盡量避免因?yàn)槿藶轱L(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的額外支出，安排好各項(xiàng)資金的支付，完善整個(gè)工作流程，確保方案的可行性。在結(jié)合公司的實(shí)際情況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度、資金來(lái)源等數(shù)據(jù)后，提出調(diào)整策略，相關(guān)部門(mén)要建立溝通，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有序發(fā)展與建設(shè)。
稅務(wù)管理的主要內(nèi)容是加強(qiáng)稅收的合理性，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理基于稅收法律政策法規(guī)，開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)測(cè)，按照科學(xué)的方法處理納稅申報(bào)、稅收優(yōu)惠、開(kāi)展項(xiàng)目稅務(wù)籌劃、規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)稅務(wù)審計(jì)、避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)損失等，實(shí)現(xiàn)稅收收益最大化目標(biāo)。
（三）項(xiàng)目績(jī)效與成本管理模塊 房地產(chǎn)項(xiàng)目的績(jī)效考核是評(píng)判房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)速度與建設(shè)質(zhì)量的關(guān)鍵指標(biāo)，也是評(píng)價(jià)工作人員工作能力與建設(shè)效率的影響因素。績(jī)效評(píng)估主要的工作內(nèi)容在于對(duì)項(xiàng)目具體的實(shí)施進(jìn)行評(píng)價(jià)，從房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的初期到完工，主要包含：一是工作內(nèi)容的動(dòng)態(tài)績(jī)效考核，針對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的具體工作信息與建設(shè)狀況進(jìn)行不定期的抽查檢驗(yàn)、查詢、評(píng)估；二是項(xiàng)目綜合性評(píng)估，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完工后整體的狀況進(jìn)行評(píng)估，如工期、費(fèi)用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等展開(kāi)評(píng)價(jià)，給出具體的績(jī)效考核指標(biāo)，量化指標(biāo)評(píng)價(jià)每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)細(xì)節(jié)。在成本管理中要建立動(dòng)態(tài)成本調(diào)查機(jī)制，更加靈活地調(diào)查研究每一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的成本投入狀況，核實(shí)具體的成本使用狀況，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施中的具體操作流程與信息，動(dòng)態(tài)跟蹤房地產(chǎn)建設(shè)人員、物料的成本實(shí)際花銷情況，有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，避免風(fēng)險(xiǎn)加劇與額外成本的支付。
四、房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式運(yùn)行思路
（一）項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作 房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理在前期做好充分的準(zhǔn)備工作，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體信息與建設(shè)要求、標(biāo)準(zhǔn)擁有全新的了解，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展具體信息，保證系統(tǒng)的有效運(yùn)行。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中通過(guò)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)資源的相互配合，提高財(cái)務(wù)管理能力，加強(qiáng)各方面與資源的輔助效果。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡可能收集全面的財(cái)務(wù)信息并根據(jù)相關(guān)資料進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的預(yù)期投入成本情況與實(shí)際建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)與測(cè)評(píng)，提出存在的可知風(fēng)險(xiǎn)因素。利用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模塊，制定出詳細(xì)的資金使用規(guī)劃與可行性研究報(bào)告等各類項(xiàng)目分析資料的編制，為接下來(lái)的工作做好準(zhǔn)備。
（二）項(xiàng)目成本分解與核對(duì) 在做好前期的準(zhǔn)備工作以后，要加強(qiáng)對(duì)建設(shè)中每一個(gè)項(xiàng)目詳細(xì)組成部分的成本分解，核對(duì)其價(jià)格與投入成本的實(shí)際差距，找出誤差值并確立導(dǎo)致誤差的直接影響因素。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中期的項(xiàng)目成本投入進(jìn)行分解，并且對(duì)應(yīng)各個(gè)詳細(xì)的采購(gòu)成本環(huán)節(jié)，進(jìn)行資本投入的項(xiàng)目核對(duì)，核對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)的基本因素與成本投入內(nèi)容。首先就是財(cái)務(wù)人員要對(duì)成本進(jìn)行分解，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，按照產(chǎn)品采購(gòu)、成本投入、實(shí)際耗費(fèi)資本三個(gè)關(guān)鍵因素，進(jìn)行核對(duì)。在前期發(fā)展與規(guī)劃中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本投資需要科學(xué)、合理的規(guī)劃具體的方案，將各個(gè)項(xiàng)目的成本清單進(jìn)行有序的羅列，將不同階段的建設(shè)目標(biāo)分配給不同的部門(mén)去執(zhí)行并按期完成建設(shè)任務(wù)，以此作為績(jī)效考核的標(biāo)準(zhǔn)。將工作細(xì)分，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本投入進(jìn)行分解，細(xì)化建設(shè)目標(biāo)，便于后期的核對(duì)。通過(guò)分解工作細(xì)節(jié)，在有限的時(shí)間內(nèi)可以將信息分配進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的核對(duì)，讓部門(mén)負(fù)責(zé)人注意工作細(xì)節(jié)與工作內(nèi)容，更好地完成工作，讓財(cái)務(wù)部門(mén)與各負(fù)責(zé)部門(mén)方便及時(shí)溝通每一個(gè)工作細(xì)節(jié)，協(xié)調(diào)工作內(nèi)容的下一步發(fā)展策略。
（三）項(xiàng)目完工情況跟蹤、反饋、調(diào)整 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完工后，要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際背景、實(shí)際價(jià)值進(jìn)行全程跟蹤，通過(guò)建立信息核對(duì)與訪問(wèn)程序，財(cái)務(wù)部門(mén)要完成各項(xiàng)內(nèi)容的統(tǒng)一，協(xié)調(diào)各部門(mén)，組織開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的后期跟蹤、反饋、調(diào)整工作。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理要求財(cái)務(wù)部門(mén)要跟蹤房地產(chǎn)項(xiàng)目中子項(xiàng)目與字母表的執(zhí)行情況，并做出工作評(píng)定，之后會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要，將這一評(píng)定結(jié)果反饋給相關(guān)的項(xiàng)目實(shí)施部門(mén)，這樣就能讓有關(guān)人員及時(shí)了解到這一階段計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)施效果并做出相應(yīng)調(diào)整。也可以直接向股東給出反饋，通過(guò)股東與財(cái)務(wù)部門(mén)的協(xié)商，制定新的解決方案，調(diào)整子目標(biāo)、子項(xiàng)目的修整計(jì)劃。
動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的完工項(xiàng)目檢驗(yàn)，通過(guò)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作內(nèi)容更顯得清晰有序，工作內(nèi)容的細(xì)化、預(yù)期的分析、部門(mén)的協(xié)調(diào)、成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控、制度與管理的創(chuàng)新都在一定程度上改進(jìn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目傳統(tǒng)的管理模式，讓財(cái)務(wù)部門(mén)更能及時(shí)的了解到項(xiàng)目資金使用情況，對(duì)成本的投入了然于心，對(duì)整體的運(yùn)作情況更好地配合與調(diào)整，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)收益。
參考文獻(xiàn)：
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[2]何朝輝：《網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)管理發(fā)展中存在的問(wèn)題分析及其對(duì)策》，《中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品》2012年第4期。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目 動(dòng)態(tài)性 財(cái)務(wù)管理 模式創(chuàng)新
一、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概述
（一）動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理概念
動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是財(cái)務(wù)管理的一種類型，在企業(yè)辦公與財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中，很多情況下會(huì)遇到動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方式，動(dòng)態(tài)性的財(cái)務(wù)記錄與控制主要是針對(duì)目標(biāo)結(jié)果做出的一種適當(dāng)?shù)亩ㄎ唬\(yùn)用所選擇的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)化指標(biāo)衡量財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容與財(cái)務(wù)專業(yè)分析數(shù)據(jù)的不同變動(dòng)，而且要使用量化的專業(yè)管理方法去分析與企業(yè)變動(dòng)資源相互配合的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是一個(gè)整體性的財(cái)務(wù)信息動(dòng)態(tài)管理過(guò)程。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，指的是企業(yè)的項(xiàng)目管理與日常管理的數(shù)據(jù)變動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)通過(guò)設(shè)計(jì)、施工、檢驗(yàn)等多種階段組成，每一個(gè)階段都可以擁有不同的資源變動(dòng)與財(cái)務(wù)信息的記錄情況，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理與控制是對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息管理的一種有效的監(jiān)督方式，信息的實(shí)時(shí)控制與分析對(duì)于企業(yè)的成本控制是一種有效的方法，財(cái)務(wù)信息的管理方法與機(jī)制的動(dòng)態(tài)變動(dòng)，加強(qiáng)了企業(yè)整體的財(cái)務(wù)運(yùn)作能力，降低了運(yùn)作成本與費(fèi)用，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)關(guān)鍵性的活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)計(jì)算輔的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)變化，加強(qiáng)了財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)公司項(xiàng)目管理實(shí)際狀況的掌握，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的實(shí)際影響因素進(jìn)行控制，將適時(shí)動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)目標(biāo)與真實(shí)的數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄和對(duì)比，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理。
（二）動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的發(fā)展現(xiàn)狀
動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理實(shí)際是一種財(cái)務(wù)管理的有效方式，動(dòng)態(tài)化財(cái)務(wù)管理指的是在管理財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與內(nèi)容的活動(dòng)之中，利用對(duì)結(jié)果的一種模擬，與預(yù)期的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比與分析，通過(guò)動(dòng)態(tài)化改進(jìn)財(cái)務(wù)管理的方式，提升了財(cái)務(wù)部門(mén)預(yù)測(cè)性財(cái)務(wù)管理的方法可行性。其主要的手段就是利用動(dòng)態(tài)化的管理指標(biāo)與預(yù)期設(shè)置的動(dòng)態(tài)化財(cái)務(wù)管理工具進(jìn)行對(duì)比與分析，通過(guò)數(shù)據(jù)的對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)情況之中財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)變化的真實(shí)情況，與預(yù)期進(jìn)行對(duì)比可以了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)效果，要控制好建設(shè)方向，最大化地節(jié)約成本資金，節(jié)省開(kāi)支，降低成本。
收入-動(dòng)態(tài)成本=毛貢獻(xiàn)
毛貢獻(xiàn)-靜態(tài)成本=動(dòng)態(tài)凈貢獻(xiàn)
在動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的模式下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)得越好其動(dòng)態(tài)的成本也就越低。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)管理就是在企業(yè)實(shí)行項(xiàng)目管理和日常經(jīng)營(yíng)管理中，通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)目標(biāo)的設(shè)計(jì)以及經(jīng)營(yíng)狀況的預(yù)定，選用一系列的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)，利用計(jì)算機(jī)等輔助管理工具與動(dòng)態(tài)分析算法的支持，幫助分析企業(yè)項(xiàng)目達(dá)成中可能受到的不利因素，從而將其納入到目標(biāo)達(dá)成的動(dòng)態(tài)化管理中，不斷的對(duì)比目標(biāo)和進(jìn)度之間的差距，并進(jìn)行修正和控制，以此實(shí)行動(dòng)態(tài)化的財(cái)務(wù)管理。
二、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的構(gòu)建
（一）系統(tǒng)設(shè)計(jì)原理
根據(jù)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的定義進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)，主要就是為了將其構(gòu)建成一個(gè)能夠詳細(xì)、全面反映項(xiàng)目資金投資使用狀況的科學(xué)體系，這樣才能使管理者清楚地了解到財(cái)務(wù)具體使用狀況。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的基本原理就是能夠?qū)ω?cái)務(wù)信息的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理并且及時(shí)的反映給相關(guān)部門(mén)，同時(shí)還能根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出不同情況對(duì)目標(biāo)方案所造成的影響，并且將動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)與初始目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，一旦出現(xiàn)差異就會(huì)及時(shí)地做出反應(yīng)，這樣就會(huì)有效地降低風(fēng)險(xiǎn)并且?guī)椭嚓P(guān)工作人員實(shí)施正確的解決方案，針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，進(jìn)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，主要目的就是盡量做到人力、物力與財(cái)力的最大化利用，同時(shí)還要保證項(xiàng)目的順利完成。
（二）系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)
在對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)是其中的主要內(nèi)容之一，所以要想做好這一工作，就要在前期做好需求分析，這樣才能明確目標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需求進(jìn)行系統(tǒng)開(kāi)發(fā)，設(shè)置相關(guān)的程序。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)按照功能劃分，主要目的為了對(duì)某一項(xiàng)目的財(cái)務(wù)進(jìn)行科學(xué)有效的信息化管理。按照用戶的需求劃分，一般可分為以下幾種：第一，建立動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)可以方便項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人及時(shí)準(zhǔn)確的了解這一階段的財(cái)務(wù)狀況以及具體信息；第二，這種動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)可以運(yùn)用科學(xué)的方法，迅速有效的完成目標(biāo)任務(wù)進(jìn)展情況的跟蹤檢查，改善以及結(jié)果的計(jì)算等工作，可以通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)未來(lái)的執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行推測(cè)；第三，可以幫助相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目的執(zhí)行狀況做出及時(shí)的反饋，根據(jù)結(jié)果進(jìn)行分析總結(jié)并做出相應(yīng)的調(diào)整。
按照功能劃分，主要根據(jù)以下幾方面內(nèi)容進(jìn)行設(shè)置：第一，要將項(xiàng)目的基本信息、動(dòng)態(tài)信息等進(jìn)行詳細(xì)區(qū)分，這樣才能方便管理人員及時(shí)有效的了解到項(xiàng)目相關(guān)信息以及各項(xiàng)工作的完成狀況。第二，為強(qiáng)化信息反映的及時(shí)性和全面性， 可考慮將數(shù)據(jù)表、圖表全面結(jié)合， 盡量使系統(tǒng)構(gòu)建做到圖文并茂、簡(jiǎn)單易懂，這樣才會(huì)讓系統(tǒng)的使用變得更加方便。
（三） 系統(tǒng)模塊設(shè)置
1.基礎(chǔ)信息模塊。這部分主要包括兩部分內(nèi)容，一部分是對(duì)項(xiàng)目相關(guān)信息以及資料進(jìn)行分類管理，這樣就可以讓操作人員對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的基本信息有所了解，方便以后能夠更加準(zhǔn)確的進(jìn)行操作。另一部分是項(xiàng)目初始目標(biāo)設(shè)定，主要內(nèi)容就是對(duì)項(xiàng)目的初始目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃并儲(chǔ)存。這樣就可以根據(jù)不同的項(xiàng)目設(shè)定不同的初始方案，根據(jù)需要設(shè)置相應(yīng)的動(dòng)態(tài)信息模塊，及時(shí)地對(duì)初始方案和工程進(jìn)度進(jìn)行跟蹤調(diào)整。
2.成本控制模塊。這部分的主要工作就是通過(guò)對(duì)模塊相應(yīng)的程序進(jìn)行設(shè)置，可以對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本使用狀況實(shí)施全程控制。主要包括兩部分內(nèi)容，一部分是對(duì)目標(biāo)成本的制定，主要是在設(shè)定好動(dòng)態(tài)目標(biāo)的前提下，將目標(biāo)成本根據(jù)不同的實(shí)施部門(mén)進(jìn)行細(xì)分，這樣有利于項(xiàng)目成本的合理分配以及責(zé)任的明確。另一部分是對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行監(jiān)控，主要是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的實(shí)際操作情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，這樣有利于及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并進(jìn)行調(diào)整。
3.績(jī)效評(píng)估模塊。這部分的主要工作就是對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施狀況進(jìn)行評(píng)估，有效地保證初始目標(biāo)的順利完成。主要包括兩部分內(nèi)容，一部分是動(dòng)態(tài)績(jī)效評(píng)估，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)各項(xiàng)信息以及實(shí)施狀況的查詢與不定期評(píng)估。另一部分是項(xiàng)目綜合評(píng)估，主要負(fù)責(zé)在項(xiàng)目全部完成后，對(duì)系統(tǒng)整體實(shí)施效果的綜合評(píng)定，并根據(jù)結(jié)果進(jìn)行分析總結(jié)。
三、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)操作流程
（一）進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作
在進(jìn)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的前期要進(jìn)行一系列的準(zhǔn)備工作，這樣才能保證系統(tǒng)的有效運(yùn)行，以財(cái)務(wù)部門(mén)作為主體，其他部門(mén)進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的輔助工作，收集財(cái)務(wù)信息并根據(jù)相關(guān)資料進(jìn)行分析總結(jié)，制定出詳細(xì)的資金使用規(guī)劃與可行性研究報(bào)告等各類項(xiàng)目分析資料的編制，為接下來(lái)的工作做好準(zhǔn)備。
（二）對(duì)成本進(jìn)行分解
在做好前期的準(zhǔn)備工作以后，就要開(kāi)始財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的系統(tǒng)操作了，首先就是財(cái)務(wù)人員要對(duì)成本進(jìn)行分解，根據(jù)系統(tǒng)操作流程，將前期規(guī)劃的投資總目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)合理的安排，把各不同階段的目標(biāo)成本分配到相關(guān)的部門(mén)，進(jìn)行單位成本要素的細(xì)分，但要在有效的時(shí)間內(nèi)將工作內(nèi)容與安排通知給各部門(mén)的負(fù)責(zé)人，讓他們能夠進(jìn)行及時(shí)的溝通與協(xié)調(diào)。
（三） 對(duì)成本進(jìn)行跟蹤管理
在各部門(mén)完成相關(guān)內(nèi)容的協(xié)調(diào)統(tǒng)一工作以后，就進(jìn)入到正式的實(shí)施階段，根據(jù)之前規(guī)劃好的子目標(biāo)值進(jìn)行相關(guān)工作的實(shí)施，系統(tǒng)會(huì)對(duì)陳本進(jìn)行跟蹤管理，并對(duì)每個(gè)子目標(biāo)的執(zhí)行情況做出相應(yīng)的評(píng)定，之后會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要，將這一評(píng)定結(jié)果反饋給相關(guān)的項(xiàng)目實(shí)施部門(mén)，這樣就能讓有關(guān)人員及時(shí)地了解到這一階段計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)施效果并做出相應(yīng)調(diào)整。也有利于財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)反饋信息，將現(xiàn)階段所有項(xiàng)目成本進(jìn)行累計(jì)并將結(jié)果與前期的規(guī)劃目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比分析，這樣就能及時(shí)的了解到項(xiàng)目資金的整體運(yùn)作情況以及各部門(mén)的完成效果。
（四） 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理
可以根據(jù)系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行情況的各項(xiàng)記錄，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，將各部門(mén)的執(zhí)行指標(biāo)以及完成狀況作為業(yè)績(jī)考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容，作為可供參照的量化指標(biāo)，加入到部門(mén)的不定期考評(píng)計(jì)劃中。盡量將實(shí)際支出成本控制在前期的成本預(yù)算目標(biāo)之內(nèi)，如果出現(xiàn)成本超支的情況，就要找出原因并且進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，避免出現(xiàn)更為嚴(yán)重的狀況，給企業(yè)帶來(lái)不可預(yù)計(jì)的損失。
（五）對(duì)項(xiàng)目的完成情況進(jìn)行考評(píng)
在項(xiàng)目整體建設(shè)完成以后，要對(duì)這一項(xiàng)目的總體投資情況以及完成狀況進(jìn)行考評(píng)，各部門(mén)都要進(jìn)行工作總結(jié)，對(duì)其間出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析與改進(jìn)，這樣才能避免下次出現(xiàn)同樣的狀況，也有利于企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的進(jìn)一步完善。
參考文獻(xiàn)
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[2] 項(xiàng)勇. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式研究[J].財(cái)會(huì)月刊，2011（05）：90-93.
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)財(cái)務(wù)協(xié)同管理
房地產(chǎn)業(yè)盡管在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中所占比例不算最重要的，但與人民的安居樂(lè)業(yè)息息相關(guān)。經(jīng)過(guò)新世紀(jì)后十余年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸由“過(guò)熱”趨向于“穩(wěn)重”，在全國(guó)普遍出現(xiàn)的“去庫(kù)存”的壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)將走向一輪殘酷的“洗牌”，在這種情況下，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理就顯的更為重要了。過(guò)去，我們很少研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理問(wèn)題，而是把它割裂成為幾個(gè)專業(yè)版塊去研究，比如，我們研究造價(jià)管理，主要以工程施工階段為對(duì)象;我們研究財(cái)務(wù)管理，則主要以企業(yè)財(cái)務(wù)制度管理為對(duì)象，管理對(duì)象的不同導(dǎo)致分工的不同，往往造價(jià)管理由造價(jià)副總主管，財(cái)務(wù)管理由總會(huì)計(jì)師主管，兩個(gè)平行的部門(mén)很少有交集，看似“井水不犯河水”。但是，這種很少有交集的管理體系看似專業(yè)化水平很高，實(shí)際上正是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的薄弱環(huán)節(jié)。
1當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)和財(cái)務(wù)管理不協(xié)同的主要表現(xiàn)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中，我們?nèi)菀仔湃我痪湓?專業(yè)的人辦專業(yè)的事。這句話本身是沒(méi)有錯(cuò)，但問(wèn)題是每件事都不是孤立存在的，而如果我們的專業(yè)人員因?yàn)閷I(yè)的問(wèn)題而把事情看的過(guò)于孤立，就會(huì)導(dǎo)致一些管理上的割裂，我們把這種管理上的“割裂“叫做“不協(xié)同”，研究表明，“不協(xié)同”在工程造價(jià)和財(cái)務(wù)管理兩方面比較突出，主要表現(xiàn)如下:
(1)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)管理的不協(xié)同。
在項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)管理的不協(xié)同主要體現(xiàn)在關(guān)注度的不一致。造價(jià)人員關(guān)注建安工程費(fèi)如何降低、關(guān)注如何工程款支付更利于建設(shè)方等;而財(cái)務(wù)人員則關(guān)注如何降低融資成本、關(guān)注如何降低資金占用等等。上述關(guān)注度體現(xiàn)了造價(jià)與財(cái)務(wù)的管控矛盾。我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)造價(jià)管理手段強(qiáng)時(shí)，建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)或合同談判等手段降低建安工程造價(jià)，由此導(dǎo)致施工方進(jìn)度結(jié)算處于弱勢(shì)，施工方為了保護(hù)自己的利益，必須開(kāi)出合適的對(duì)價(jià)條件以保護(hù)自己的利益，比如采取提高支付節(jié)點(diǎn)的付款比例、采購(gòu)更便宜的施工材料或勞務(wù)等手段來(lái)保證收益。同理，當(dāng)財(cái)務(wù)管理手段強(qiáng)時(shí)，施工融資成本會(huì)降低，資金支付通常會(huì)滯后以保證資金占用更有利于建設(shè)方，這時(shí)，施工方從自己的利益出發(fā)，肯定會(huì)提高建安造價(jià)以彌補(bǔ)自己在資金滯后方面的損失。上述兩種情況都體現(xiàn)了造價(jià)管理和財(cái)務(wù)管理的不協(xié)同，無(wú)論是哪種情況，都會(huì)造成建設(shè)單位的管理“吃力”。
(2)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的不協(xié)同。
通常，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)包括:自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等。工程造價(jià)管理普遍關(guān)注管理技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，而財(cái)務(wù)管理普遍關(guān)注經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際來(lái)看，我們更需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目中普遍地關(guān)注所有風(fēng)險(xiǎn)，比如，我們?cè)谕顿Y一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)自然地質(zhì)條件不了解的話會(huì)增加地基處理費(fèi)用;對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)政策判斷失誤會(huì)導(dǎo)致銷售回款困難需要;對(duì)地區(qū)微觀經(jīng)濟(jì)狀況估計(jì)不足時(shí)又會(huì)導(dǎo)致自身的融資困難;對(duì)新技術(shù)新材料盲目應(yīng)用又容易導(dǎo)致業(yè)主認(rèn)可度降低或業(yè)主運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加，所以，風(fēng)險(xiǎn)管控不是一個(gè)片面的問(wèn)題，比如，一個(gè)我們擬開(kāi)發(fā)一個(gè)包含地下車庫(kù)的住宅樓小區(qū)，從造價(jià)管理方面來(lái)看，“先地庫(kù)后住宅”的開(kāi)發(fā)程序利于材料垂直運(yùn)輸和周轉(zhuǎn)，容易降低造價(jià)，而財(cái)務(wù)人員則認(rèn)為應(yīng)該“先住宅后地庫(kù)”，這樣可以實(shí)現(xiàn)住宅的提前預(yù)售，利于資金的提前回籠，節(jié)約利息支出。
(3)項(xiàng)目組織分工管理的不協(xié)同。
這是房地產(chǎn)企業(yè)的共性問(wèn)題，調(diào)查表明，在房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)管理往往更得到重視，企業(yè)普遍設(shè)置“財(cái)務(wù)總監(jiān)”一職，而造價(jià)管理通常只在中層設(shè)置造價(jià)管理的相關(guān)部門(mén)，一些的房地產(chǎn)企業(yè)不設(shè)置造價(jià)方面的高管，甚至有個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)只在項(xiàng)目部下設(shè)置預(yù)算員，沒(méi)有專門(mén)的造價(jià)管理部門(mén)。上述企業(yè)項(xiàng)目的組織分工表明，客觀認(rèn)識(shí)上，造價(jià)管理和財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)還存在地位和管理權(quán)限的不對(duì)等，也就更難實(shí)現(xiàn)協(xié)同管理。
2采取措施，解決問(wèn)題，推動(dòng)工程造價(jià)與財(cái)務(wù)的協(xié)同管理
由上看來(lái)，目前房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中工程造價(jià)與財(cái)務(wù)的管理不協(xié)同問(wèn)題是比較突出的。在這種情況下，我們應(yīng)該針對(duì)問(wèn)題，采取一些行之有效的措施，解決問(wèn)題，提高二者的協(xié)同管理水平，主要措施如下:
(1)健全管理機(jī)構(gòu)，設(shè)置協(xié)同管理機(jī)制。
從房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置入手，建立造價(jià)與財(cái)務(wù)管理的溝通機(jī)，高管層統(tǒng)一管理，定期交流，實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)與財(cái)務(wù)的協(xié)同管理。例如，在總經(jīng)理之下設(shè)置總經(jīng)濟(jì)師和總會(huì)計(jì)師，總經(jīng)濟(jì)師負(fù)責(zé)造價(jià)管理工作，總會(huì)計(jì)師負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理工作，總經(jīng)理負(fù)責(zé)召集兩總師定期召開(kāi)協(xié)同會(huì)議，進(jìn)行協(xié)同管控;也可以制定符合公司項(xiàng)目管理實(shí)際情況的管理制度來(lái)促進(jìn)協(xié)同管控，比如:以造價(jià)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)為主聯(lián)合進(jìn)行項(xiàng)目的測(cè)算或投資估算的編制工作，從源頭上加強(qiáng)雙方的協(xié)同管理;造價(jià)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)聯(lián)合進(jìn)行融資方案的評(píng)審;造價(jià)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)聯(lián)合進(jìn)行招標(biāo)方案(尤其是合同支付條款)的評(píng)審等等。
(2)實(shí)行項(xiàng)目工程造價(jià)全過(guò)程管理
財(cái)務(wù)部門(mén)緊密參與實(shí)踐證明，工程造價(jià)管理是一個(gè)全員、全過(guò)程的系統(tǒng)管理工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)管理尤其如此。房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)管理涉及項(xiàng)目前期策劃階段、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目招投標(biāo)施工階段、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及運(yùn)營(yíng)階段等全過(guò)程，只有這些階段造價(jià)都控制的好，才能實(shí)現(xiàn)節(jié)約投資的目的。在上述全過(guò)程的管控過(guò)程中，造價(jià)部門(mén)不是唯一的管控部門(mén)，其他相關(guān)部門(mén)都是管控參與者，其中，財(cái)務(wù)部門(mén)更需要全程緊密參與。例如，項(xiàng)目前期策劃階段房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮一些新的融資方式，其中一些方式直接與施工總承包單位進(jìn)行談判，包括BT、信托、合作經(jīng)營(yíng)等，多元化的融資方式需要造價(jià)人員和財(cái)務(wù)人員共同參與比選，才能得到比較真實(shí)的結(jié)論，這樣企業(yè)根據(jù)方案比選結(jié)果選取適合的融資方式;再例如，某項(xiàng)目設(shè)計(jì)有直飲水系統(tǒng)，在項(xiàng)目施工招投標(biāo)階段，造價(jià)人員提出特許經(jīng)營(yíng)的招標(biāo)方案，就是該系統(tǒng)建設(shè)單位打包招標(biāo)，中標(biāo)單位負(fù)責(zé)直飲水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收工作，建設(shè)單位不支付工程款，但系統(tǒng)建成后施工單位將獲得該小區(qū)的20年直飲水銷售特許，這種方式對(duì)建設(shè)單位適合與否就需要財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)造價(jià)預(yù)算情況結(jié)合20年的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行綜合分析，最終得到客觀的結(jié)論。
(3)利用成熟的管理軟件
系統(tǒng)進(jìn)行協(xié)同管理。信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅速發(fā)展促進(jìn)了人與人之間的溝通，也促進(jìn)了企業(yè)管理水平。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，隨著B(niǎo)IM技術(shù)的發(fā)展，相關(guān)的管理軟件更加成熟和完善，基于BIM技術(shù)的造價(jià)管理軟件和項(xiàng)目管理軟件逐漸應(yīng)用于項(xiàng)目管理中，這些軟件不但提供專業(yè)的造價(jià)和資料管理功能，還能夠通過(guò)接口軟件與專業(yè)的財(cái)務(wù)管理軟件相結(jié)合，共同進(jìn)行項(xiàng)目的投融資、支付和稅收測(cè)算管理，這就大大加強(qiáng)了造價(jià)與財(cái)務(wù)人員的協(xié)同管理。
3結(jié)束語(yǔ)
隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迎來(lái)新機(jī)遇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，只有提高了財(cái)務(wù)管理水平，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的持續(xù)性。
1房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
1.1 資金籌集任務(wù)重
從目前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，各地方的地價(jià)都在上漲，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)要想開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目就必須投入大量的資金。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，通常情況項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期都在兩年以上，從征地、開(kāi)發(fā)到竣工都需要大量的資金投入，因此，要想保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行，就必須要有充足的資金。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)周期比較長(zhǎng)，企業(yè)只有通過(guò)多種融資手段才能籌集到足夠的資金。
1.2財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)高
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要投入大量的人力、財(cái)力，同時(shí)，也是一個(gè)周期較長(zhǎng)的工程，這給財(cái)務(wù)管理提出了更高的要求。此外，房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家政策影響較大，如果政策發(fā)生了變化，那么房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)就必須隨著國(guó)家的政策進(jìn)行調(diào)整，但是，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的自我調(diào)整能力有限。
2 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題
2.1投資盲目，結(jié)構(gòu)不合理
從目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀來(lái)看，所有的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都是為了追求高利潤(rùn)，這使得房地產(chǎn)企業(yè)在選擇項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)比較盲目。目前，我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不同，尤其偏遠(yuǎn)地區(qū)與沿海地區(qū)的發(fā)展速度相差很大，但是在投資的過(guò)程中，都存在盲目性的問(wèn)題，缺乏對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的決策。與此同時(shí)，大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只看到了項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展前景，忽視了對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，很大程度上增大了企業(yè)投資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)問(wèn)題上還存在結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題，許多小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)由于自身?xiàng)l件的限制，不能夠去開(kāi)發(fā)自身不熟悉的項(xiàng)目，從而造成了投資結(jié)構(gòu)的單一性，使整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的甚至?xí)o企業(yè)帶來(lái)無(wú)法彌補(bǔ)的損失。
2.2周期長(zhǎng)，收入不確定
房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期很長(zhǎng)，與其他行業(yè)具有很大的不同之處在于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì)浪費(fèi)很多資金。由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期長(zhǎng)，使得不確定性因素將影響資金的收集和回籠。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很難判斷收入問(wèn)題，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收入存在不確定性，只有當(dāng)辦理完成產(chǎn)權(quán)證書(shū)之后，才能確定投資的收入。另外，資金的回籠周期很長(zhǎng)，在資金回籠的過(guò)程中會(huì)涉及很多財(cái)務(wù)方面的內(nèi)容，其中包括成本的核算、控制等，這也在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)管理的水平。
2.3負(fù)債率高，流動(dòng)性差
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，需要大量的資金投入，只依靠房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部籌集遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此，肯定會(huì)涉及與銀行進(jìn)行借貸。但是目前我國(guó)銀行借貸的利息偏高，使房地產(chǎn)還未進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，就已經(jīng)背負(fù)巨額債務(wù)。同時(shí)，當(dāng)房屋建成后，一旦銷售情況不理想，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)債率高。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成之后，存貨會(huì)涉及多方面的內(nèi)容。
2.4管理不當(dāng)，缺乏考核
一家企業(yè)要想能夠長(zhǎng)久穩(wěn)定地發(fā)展下去，就必須重視財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的重要性，也沒(méi)有統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，使得財(cái)務(wù)管理工作存在諸多問(wèn)題。與此同時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)也沒(méi)有制定完善的考核計(jì)劃，財(cái)務(wù)主管實(shí)行委派制在很大程度上降低了員工的工作熱情。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，有的財(cái)務(wù)人員缺乏財(cái)務(wù)管理專業(yè)知識(shí)，沒(méi)有熟練掌握財(cái)務(wù)工作流程，更有甚者還經(jīng)常做一些的事情，同時(shí)，財(cái)務(wù)人員也缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，從而給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金投入帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。
3 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)管理有效措施
3.1設(shè)置理性的融資決策流程，拓展融資渠道
在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)管理中，企業(yè)為了提高財(cái)務(wù)管理水平，需要設(shè)置理性的融資決策流程，不斷拓展融資渠道。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目的資金進(jìn)行預(yù)測(cè)，選擇正確的融資組合，在融資的過(guò)程中要進(jìn)行成本對(duì)比，從中選擇融資的最佳方案，以保證融資的順利進(jìn)行。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在融資之前應(yīng)對(duì)市場(chǎng)做一個(gè)整體的調(diào)查，保證資金鏈的暢通，端正自身的市場(chǎng)行為，在市場(chǎng)上建立良好的信譽(yù)。另外，企業(yè)還應(yīng)該采用房地產(chǎn)信托投資基金形式，不斷吸納更多的外來(lái)資金投資，從而保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的正常進(jìn)行。
3.2做好財(cái)務(wù)預(yù)算，加強(qiáng)資金管理體系建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)要想保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利完成，就必須重視財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作。要做好財(cái)務(wù)預(yù)算，不斷加強(qiáng)資金管理體系建設(shè)，從而降低企業(yè)成本費(fèi)用。企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，一定要把責(zé)任歸結(jié)到項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身上，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一定要到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況制定出預(yù)算編制表，向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào)，最后再由財(cái)務(wù)部門(mén)做出最恰當(dāng)?shù)念A(yù)算。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要不斷加強(qiáng)資金管理體系建設(shè)，全面了解企業(yè)的資金使用情況，避免資金閑置的情況出現(xiàn)。
3.3建立有效的財(cái)務(wù)人員考核制度，提高其綜合素質(zhì)
針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，財(cái)務(wù)管理工作顯得非常重要。財(cái)務(wù)管理主要是對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金的使用和調(diào)動(dòng)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立有效的財(cái)務(wù)人員考核制度，保證財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)的提升。只有建立了完善的考核制度，才能避免工作懶散。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該建立相關(guān)的獎(jiǎng)懲制度，對(duì)于那些工作表現(xiàn)良好的員工給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，針對(duì)那些經(jīng)常有違規(guī)行為的員工進(jìn)行嚴(yán)格處理，如給企業(yè)造成重大經(jīng)濟(jì)損失的應(yīng)該直接開(kāi)除。只有這樣，才能從整體上調(diào)動(dòng)員工工作的積極性。另外，企業(yè)還應(yīng)該定期對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，讓財(cái)務(wù)人員能夠及時(shí)掌握先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)，提高財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德素質(zhì)，從而不斷提高整個(gè)財(cái)務(wù)管理的水平。
3.4強(qiáng)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資本身風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)很高，而且隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，因此，企業(yè)要想減少經(jīng)濟(jì)損失，就必須不斷強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該定期調(diào)查外部環(huán)境的變化，一旦發(fā)現(xiàn)外部環(huán)境有所變化，那么就應(yīng)該對(duì)自身的財(cái)務(wù)管理工作做出調(diào)整，以適應(yīng)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展需求。另外，企業(yè)還應(yīng)該加大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的宣傳力度，讓所有員工都樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
3.5制訂科學(xué)合理的投資策略
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在盲目跟風(fēng)現(xiàn)象，缺乏合理的投資決策，因此，為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)久發(fā)展，企業(yè)需要制定科學(xué)合理的投資策略，杜絕盲目性，嚴(yán)格選擇投資項(xiàng)目，保證投資結(jié)構(gòu)的多元化發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)的變化，及時(shí)調(diào)整投資機(jī)構(gòu)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，從而保證企業(yè)持續(xù)發(fā)展。
4 結(jié)語(yǔ)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 問(wèn)題 措施
財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，對(duì)于改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有十分顯著的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)資金投入量大，回收周期長(zhǎng)，財(cái)務(wù)管理難度和風(fēng)險(xiǎn)也較大。在國(guó)家出臺(tái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，同時(shí)面臨的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，為了企業(yè)能夠自如應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的重要性日益明顯。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的重要性
（一）引導(dǎo)正確的投資決策
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多為重大投資項(xiàng)目，投資風(fēng)險(xiǎn)較高，在選擇投資項(xiàng)目時(shí)，客觀的財(cái)務(wù)分析和預(yù)測(cè)是項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容，對(duì)投資決策起著非常重要的作用。
（二）保持安全的資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，資金投入量大，科學(xué)合理的融資渠道和資本結(jié)構(gòu)是保證企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的基礎(chǔ)。
（三）保證資金的科學(xué)管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金成本高，在項(xiàng)目全生命周期中巧妙安排營(yíng)運(yùn)資金的使用，可以提高資金使用效率，降低資金使用成本。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作中存在的問(wèn)題
（一）投資前財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)揭示不足
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)涉及很多層面的因素，例如國(guó)家的宏觀政策等；同時(shí)經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)期的開(kāi)發(fā)活動(dòng)才能完成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在這個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期中，各個(gè)因素的影響都會(huì)使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)發(fā)生變化。在取得土地使用權(quán)之前，對(duì)于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)揭示不全面有可能會(huì)使企業(yè)做出錯(cuò)誤的投資決策。
（二）籌資方式單一
目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道較為單一，即資金來(lái)源主要靠銀行貸款。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款額度逐漸緊縮，同時(shí)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)放款的監(jiān)控力度卻越來(lái)越嚴(yán)格，銀行信貸資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的投入門(mén)檻變得越來(lái)越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門(mén)檻變高，直接對(duì)企業(yè)資金鏈的健康運(yùn)行產(chǎn)生影響，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。
（三）疏于現(xiàn)金流管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流管理理應(yīng)作為財(cái)務(wù)管理的重中之重，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流管理的觀念淡薄，主要表現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量長(zhǎng)期連續(xù)出現(xiàn)較大的負(fù)數(shù)，過(guò)度投入；自有資金與信貸資金比例不合理，負(fù)債率過(guò)高。如果現(xiàn)金流指標(biāo)不能達(dá)到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會(huì)更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。
（四）財(cái)務(wù)預(yù)算管理流于形式
全面預(yù)算管理越來(lái)越被企業(yè)所采納，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理，在項(xiàng)目啟動(dòng)之初及年度開(kāi)始前都會(huì)編制完整詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算，但在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中控制力度薄弱，預(yù)算執(zhí)行缺乏剛性，預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際完成情況偏差較大。這樣的預(yù)算缺乏指導(dǎo)性和監(jiān)督性，不利于對(duì)執(zhí)行者的考核。
（五）稅務(wù)籌劃觀念淡薄
與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)稅負(fù)較重，因此投資立項(xiàng)前進(jìn)行稅收籌劃就顯得非常重要。中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的高速、高利潤(rùn)率發(fā)展時(shí)期，在高速發(fā)展和高利潤(rùn)的條件下，很多企業(yè)忽視了稅務(wù)籌劃工作。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間已逐漸減小，在這樣的情況下，如果仍然對(duì)稅負(fù)進(jìn)行粗放管理，企業(yè)就不能通過(guò)合法合理減少稅負(fù)來(lái)增加利潤(rùn)。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作的優(yōu)化措施
（一）建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，充分揭示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是受國(guó)家宏觀政策影響更明顯的行業(yè)，在進(jìn)行可行性研究過(guò)程中，財(cái)務(wù)分析人員應(yīng)提高對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的敏感度，將政策風(fēng)險(xiǎn)的影響充分列示在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算中；除了政策風(fēng)險(xiǎn)，其他所有企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)納入財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)算范疇內(nèi)考慮，一旦來(lái)自外部或內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有考慮充分，項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行金額與預(yù)算指標(biāo)金額發(fā)生較大偏差時(shí)，會(huì)使企業(yè)實(shí)際投資成果達(dá)不到預(yù)期，甚至?xí)霈F(xiàn)投資失敗的可能。企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)，量身定制投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，定制的分析系統(tǒng)采用模板方式固定風(fēng)險(xiǎn)因素以及各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的影響系數(shù)，減少因財(cái)務(wù)分析人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人偏好不同而導(dǎo)致不同人員的財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)偏差太大，而使得分析結(jié)果失去可采納性。
（二）拓展融資渠道，提高資金鏈抗風(fēng)險(xiǎn)能力
首先，積極發(fā)掘內(nèi)部融資的潛力，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的來(lái)源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業(yè)在銷售回款方面應(yīng)建立完善的資金回籠計(jì)劃，嚴(yán)格按照計(jì)劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉(zhuǎn)率，降低資金成本。
其次，開(kāi)發(fā)貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外部融資的首選。雖然國(guó)家出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策使得銀行開(kāi)發(fā)貸款的門(mén)檻變高，但對(duì)于符合開(kāi)發(fā)貸款條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，銀行貸款仍為融資的最優(yōu)方式，因?yàn)殂y行貸款較其他融資方式成本相對(duì)較低，手續(xù)較為簡(jiǎn)單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。為了能夠順利及時(shí)地取得開(kāi)發(fā)貸款，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目拿地之初就開(kāi)始與擬合作銀行接觸，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)推進(jìn)的過(guò)程中與擬合作銀行商談貸款的方式和條件，在項(xiàng)目滿足開(kāi)發(fā)貸款放款條件的同時(shí)爭(zhēng)取準(zhǔn)備好所有貸款所需的資料，盡量使得工程款支出與銀行放款能夠同步，這樣可以使企業(yè)自有資金占用量減少，降低資金短缺風(fēng)險(xiǎn)。
再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對(duì)銀行近乎苛刻的貸款條件，企業(yè)一旦不能取得銀行貸款，應(yīng)有其他資金及時(shí)流進(jìn)來(lái)補(bǔ)充。同時(shí)，企業(yè)在進(jìn)行不同融資方式的工作過(guò)程中，會(huì)積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業(yè)大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)隨之增強(qiáng)。并且，隨著國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的逐步豐富和完善，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)多種途徑籌集資金已經(jīng)成為可能；在滿足條件的情況下發(fā)行公司債券；發(fā)行公司債較權(quán)益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會(huì)影響到股東的控制權(quán)；通過(guò)信托公司或投資銀行發(fā)行集合型理財(cái)產(chǎn)品募集社會(huì)資金。目前，中國(guó)民間資金豐厚而投資渠道有限，房地產(chǎn)相關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品收益率較高，在房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的情況下風(fēng)險(xiǎn)也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數(shù)額較大，且募集速度快、募集難度較小；自持資產(chǎn)規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司，可以利用自持資產(chǎn)設(shè)立基金，亦或?qū)⒆猿仲Y產(chǎn)打包上市籌集資金，一旦成功，可以募集到的資金數(shù)目非常可觀。
（三）實(shí)施全面預(yù)算管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目往往獨(dú)立成立項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司進(jìn)行操作，界限分明，這樣的運(yùn)作模式使得按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命周期實(shí)施全面預(yù)算管理成為可能。企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理制度，在工程實(shí)施預(yù)算的基礎(chǔ)上編制財(cái)務(wù)預(yù)算，預(yù)算項(xiàng)目細(xì)化至收入、成本、費(fèi)用的各細(xì)項(xiàng)，期間細(xì)化至年度、季度、月度。全面預(yù)算經(jīng)過(guò)相關(guān)管理層審批后嚴(yán)格執(zhí)行。全面預(yù)算的實(shí)施使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)在一個(gè)可以預(yù)計(jì)的范圍內(nèi)進(jìn)行，目標(biāo)明確更好開(kāi)展工作。在項(xiàng)目考核過(guò)程中，預(yù)算管理同時(shí)還起著考核依據(jù)的作用。
（四）利用稅法優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃
大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程開(kāi)發(fā)成本的控制非常重視，往往忽視了占成本比重較大的稅金的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅金支出比例較大的有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅，企業(yè)研究稅法的相關(guān)規(guī)定，通過(guò)稅收籌劃，可以合法減少稅負(fù)，增加收益。例如，土地增值稅條例規(guī)定利息支出凡能夠按照房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С龌蚰軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息支出可以據(jù)實(shí)扣除，否則可以按照土地使用權(quán)成本加開(kāi)發(fā)成本的10%計(jì)算扣除，企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目土地成本和開(kāi)發(fā)成本以及融資的實(shí)際情況，在符合稅法規(guī)定的前提下合理考慮采取哪種扣除方式更能節(jié)省稅負(fù)。實(shí)施管理型本部的集團(tuán)公司，本部發(fā)生大額管理費(fèi)用和融資費(fèi)用，如果本部沒(méi)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，虧損形成的所得稅資產(chǎn)無(wú)法轉(zhuǎn)回，在這種情況下，需要在本部和各子公司之間合理配置開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以合理節(jié)約所得稅支出。
（五）開(kāi)展項(xiàng)目后評(píng)估工作，建立經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)案例庫(kù)
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益是后評(píng)估工作中一項(xiàng)重要的內(nèi)容，而經(jīng)濟(jì)效益也反映出企業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理的成果，開(kāi)展后評(píng)估工作，可以全面總結(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)活動(dòng)執(zhí)行的效果，企業(yè)可以根據(jù)評(píng)估結(jié)果，建立一套按照項(xiàng)目類型分類的案例庫(kù)，以備后來(lái)的類似項(xiàng)目借鑒，已有的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)可以幫助新項(xiàng)目節(jié)約時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本，避免重走彎路。
一個(gè)企業(yè)在風(fēng)云變幻的商場(chǎng)上生存會(huì)面臨各方面的風(fēng)險(xiǎn)，但最兇險(xiǎn)的莫過(guò)于資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)就像身體中的血液循環(huán)，資金鏈斷裂就像血液循環(huán)中斷，即便企業(yè)是再高大的巨人，血液循環(huán)中斷也難以生存，而財(cái)務(wù)管理是確保資金鏈健康的重要手段。因此，在實(shí)際工作中，企業(yè)應(yīng)高度重視財(cái)務(wù)管理工作，通過(guò)完善的財(cái)務(wù)管理控制體系使企業(yè)能夠更好地適應(yīng)千變?nèi)f化的外部環(huán)境。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉成高.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[M].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2008
關(guān)鍵詞：動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 應(yīng)用
城市化進(jìn)程的加快，使得城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，城市人口不斷增加，帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，可以應(yīng)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的方法進(jìn)行解決，能夠有效對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本以及資金流向進(jìn)行控制，防止財(cái)務(wù)管理的混亂狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益的提高。
一、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理概述
動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理，是一種現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理方式，主要是通過(guò)對(duì)企業(yè)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果的模擬，結(jié)合一系列的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)以及分析方法，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)隨制約因素的變動(dòng)過(guò)程進(jìn)行反映，幫助企業(yè)從自身發(fā)展的實(shí)際出發(fā)，對(duì)財(cái)務(wù)管理的措施和方法進(jìn)行改進(jìn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，動(dòng)態(tài)管理是指通過(guò)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)可以接受的內(nèi)涵報(bào)酬率、目標(biāo)成本以及財(cái)務(wù)狀況等的設(shè)定，結(jié)合相應(yīng)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)，利用現(xiàn)代化的信息管理手段及動(dòng)態(tài)分析方法，對(duì)各種因素影響下的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行預(yù)測(cè)和反映，通過(guò)動(dòng)態(tài)目標(biāo)與實(shí)際目標(biāo)的對(duì)比，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的全過(guò)程。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，應(yīng)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是非常必要的，一方面，應(yīng)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值的要求。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，就必須不斷提高自身財(cái)務(wù)管理水平，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理，降低項(xiàng)目運(yùn)行中產(chǎn)生的各種成本費(fèi)用，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，應(yīng)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)自我完善的要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要投入大量的資金，而這些資金都需要開(kāi)發(fā)商提前墊付，一般都會(huì)通過(guò)銀行貸款的方式，維持項(xiàng)目的資金供應(yīng)，在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)的資金使用成本較高。應(yīng)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理，能夠使得企業(yè)管理人員及時(shí)把握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金使用情況，幫助決策人員發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題，從而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)企業(yè)的自我發(fā)展和完善。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題
（一）管理意識(shí)淡薄
在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作并沒(méi)有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，采用的是粗放的財(cái)務(wù)管理模式，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，沒(méi)有進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)算編制，對(duì)于資金的支出沒(méi)有進(jìn)行有效的控制，認(rèn)為只要能夠取得土地使用權(quán)，在保證質(zhì)量的前提下，確保工程的按期交付，就可以獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益。不可否認(rèn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫的背景下，這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式雖然粗放，也的確能夠取得相應(yīng)的收益，但是盲目的運(yùn)作容易造成許多不必要的資金浪費(fèi)，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，減少企業(yè)的收入。
（二）管理制度欠缺
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，財(cái)務(wù)管理制度的不健全主要表現(xiàn)在缺乏相應(yīng)的目標(biāo)成本預(yù)算，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的預(yù)算編制，財(cái)務(wù)支出缺乏明確合理的計(jì)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法及時(shí)準(zhǔn)確地把握資金流向，影響了其對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的決策與判斷，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)缺乏一個(gè)相對(duì)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪^(guò)程。
（三）管理難度較大
現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，對(duì)于財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)還停留在會(huì)計(jì)管理層面上，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的管理只是簡(jiǎn)單的核算，運(yùn)用會(huì)計(jì)知識(shí)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的會(huì)計(jì)問(wèn)題進(jìn)行解決，而沒(méi)有真正從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程出發(fā)，進(jìn)行相應(yīng)的財(cái)務(wù)監(jiān)督和控制，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的難度大大增加。
三、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用
（一）樹(shù)立合理的成本管理思想
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理，最為核心的內(nèi)容，就是成本管理，只有切實(shí)做好成本管理工作，才能夠從根源上對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。從目前來(lái)看，在成本管理中，應(yīng)該將以往“以核算為中心”的管理思想轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙钥刂茷橹行摹钡某杀竟芾硭枷耄诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理中，適當(dāng)前移成本控制點(diǎn)，在立項(xiàng)階段，結(jié)合相應(yīng)的可行性分析，制定出全面細(xì)致的成本預(yù)算。如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在合同簽訂前，組建調(diào)查小組，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的開(kāi)發(fā)費(fèi)用及預(yù)期收益做了一個(gè)大致的了解，結(jié)合企業(yè)的利潤(rùn)空間，實(shí)現(xiàn)了對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制，有效減少了資金的無(wú)謂浪費(fèi)，提高了該企業(yè)成本管理的安全性及有效性。
（二）強(qiáng)化成本的全過(guò)程控制
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，合同性成本、非合同性成本以及待發(fā)生成本共同構(gòu)成了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本，對(duì)于動(dòng)態(tài)成本的管理，應(yīng)該結(jié)合動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方式，實(shí)現(xiàn)成本的全過(guò)程控制。動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分是合同性成本，這種特性也決定了其必然是成本控制的核心和重點(diǎn)。工程合同容易受到各種因素的影響，存在很大的不確定性，也使得成本的控制呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的特點(diǎn)，在實(shí)際操作中，“款項(xiàng)超付”、“變更黑洞”等成本失控現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響了成本控制的有效性。對(duì)此，在項(xiàng)目成本管理中，應(yīng)該堅(jiān)持以合同為中心，對(duì)項(xiàng)目整體的成本控制目標(biāo)進(jìn)行分解和細(xì)化，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)合同都擁有與之相對(duì)應(yīng)的合約規(guī)劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)時(shí)期，都具備統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的成本規(guī)劃。這種規(guī)劃不僅需要體現(xiàn)在對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的明確指標(biāo)要求上，也應(yīng)該體現(xiàn)在資金的動(dòng)態(tài)管理上，為項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理提供必要的支撐。
（三）做好現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可以看做是一種投資行為，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流有著較高的要求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，做好財(cái)務(wù)管理，維護(hù)好企業(yè)現(xiàn)金流，是減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)安全的關(guān)鍵所在。在傳統(tǒng)靜態(tài)財(cái)務(wù)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理停留在對(duì)各種表面數(shù)據(jù)的結(jié)算和控制，而沒(méi)有真正觸及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的真實(shí)資金狀況，無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題。如某房地產(chǎn)公司在進(jìn)行二期工程開(kāi)發(fā)時(shí)，報(bào)告期內(nèi)收入3800萬(wàn)元，利潤(rùn)值2600萬(wàn)元，平均凈資產(chǎn)4800萬(wàn)元，通過(guò)靜態(tài)分析可知該企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)尚可。然而經(jīng)深入分析，該企業(yè)年度內(nèi)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物凈增加-1100萬(wàn)元，說(shuō)明該企業(yè)面臨開(kāi)發(fā)活動(dòng)難以為繼的困境。由此可知，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，靜態(tài)財(cái)務(wù)分析無(wú)法對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)。采用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式，能夠及時(shí)把握現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)變化，更加深入準(zhǔn)確地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，確保資金的合理使用，提高財(cái)務(wù)管理效果。
（四）規(guī)范動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足自身發(fā)展實(shí)際，及時(shí)更新財(cái)務(wù)管理觀念，應(yīng)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式，對(duì)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)和程序進(jìn)行規(guī)范，制定出切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度，確保動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理作用的充分發(fā)揮，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)和隱患，實(shí)現(xiàn)資源的合理利用，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的不斷提高，使得企業(yè)能夠在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，占據(jù)一個(gè)有利的位置，獲得更好的發(fā)展。
四、結(jié)束語(yǔ)
總而言之，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，我國(guó)的城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)也因此得到了迅猛發(fā)展。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，財(cái)務(wù)管理工作發(fā)揮著非常重要的作用，直接影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。針對(duì)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理中存在的各種問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該立足自身的發(fā)展實(shí)際，積極引入動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)時(shí)監(jiān)督和成本控制，結(jié)合財(cái)務(wù)管理中存在的各種動(dòng)態(tài)變化，確保財(cái)務(wù)管理的有效展開(kāi)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]焦翠林.分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2015，（1）：74-75
摘 要 房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到很大的帶動(dòng)作用，但作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，為了控制成本，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，實(shí)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理具有必然性。本文首先對(duì)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行了基本概述，然后分析了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及其存在的問(wèn)題，論述了其構(gòu)建動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的必然性和可行性，最后提出了房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)建動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的步驟，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理、成本控制具有借鑒作用。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理 現(xiàn)狀 構(gòu)建
由于房地產(chǎn)業(yè)所處的重要經(jīng)濟(jì)地位和行業(yè)本身所暴露出的現(xiàn)實(shí)財(cái)務(wù)問(wèn)題，有必要引入一種更為科學(xué)的財(cái)務(wù)管理理念和方法來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，提高項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。另外，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投資是為了獲取利潤(rùn)，從財(cái)務(wù)管理的角度來(lái)講，就是要實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化。因此必須借助于一個(gè)有效的價(jià)值測(cè)量工具來(lái)提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，即開(kāi)發(fā)和運(yùn)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。
一、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理概述
動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是一種財(cái)務(wù)管理的方式，所謂的動(dòng)態(tài)化管理就是在管理中利用對(duì)結(jié)果的模擬來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)目前財(cái)務(wù)管理的措施和方法的改進(jìn)，是一種預(yù)測(cè)式的財(cái)務(wù)管理方法。其應(yīng)用的主要手段是利用動(dòng)態(tài)化的管理指標(biāo)和預(yù)先設(shè)置好的管理工具和財(cái)務(wù)分析的方式對(duì)財(cái)務(wù)實(shí)現(xiàn)管理，從而研究企業(yè)財(cái)務(wù)信息在某種因素的制約下會(huì)如何發(fā)展。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀
與一般項(xiàng)目投資相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、過(guò)程復(fù)雜、投資巨大等特點(diǎn)。其財(cái)務(wù)管理工作往往要求準(zhǔn)確的投資分析和成本控制能力。當(dāng)前許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的了解，沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行有效的財(cái)務(wù)管理和成本控制，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)存在諸多財(cái)務(wù)問(wèn)題，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。歸納起來(lái)，問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下幾方面：
（一）缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)
許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理時(shí)沒(méi)有做很好的事情財(cái)務(wù)預(yù)算，對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有從征地的成本、資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面做細(xì)致的財(cái)務(wù)分析，因而無(wú)法準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算和分解落實(shí)工。這很有可能會(huì)造成企業(yè)盲目地進(jìn)行資金管理，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
（二）為趕工期忽略成本控制
迫于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以及資金回收方面的壓力，許多房地產(chǎn)公司都會(huì)出現(xiàn)趕工期的情況。為了節(jié)省時(shí)間，經(jīng)常出現(xiàn)沒(méi)有完成設(shè)計(jì)工作就急于“招標(biāo)”、“施工”，普遍存在“邊干邊設(shè)計(jì)”這種現(xiàn)象。正所謂欲速則不達(dá)，這種一味追求建設(shè)速度的做法造成了在項(xiàng)目建設(shè)前期無(wú)法對(duì)目標(biāo)進(jìn)行估計(jì)測(cè)算，不利于日后施工過(guò)程進(jìn)行有效的成本控制。
（三）部門(mén)間信息溝通不暢，不利于項(xiàng)目財(cái)務(wù)工作的開(kāi)展
房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，往往需要大量的基礎(chǔ)財(cái)務(wù)資料。而這些，來(lái)自于企業(yè)內(nèi)部各職能部門(mén)及一線施工管理部門(mén)。許多房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)單純認(rèn)為成本管理是財(cái)務(wù)部門(mén)的工作，而沒(méi)有認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)部門(mén)實(shí)行財(cái)務(wù)管理需要其他職能部門(mén)的配合，以至于財(cái)務(wù)部門(mén)無(wú)法收集到所需的一線成本管理的資料，也就無(wú)法進(jìn)行成本核算與管理。
三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的必要性和可行性
（一）實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的客觀需要
房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須采取最低成本戰(zhàn)略，差異化戰(zhàn)略，或者集中戰(zhàn)略。而采取低成本戰(zhàn)略，必須要對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)有效的成本控制，以把成本降到最低；要采取差異化戰(zhàn)略必須具備持續(xù)的創(chuàng)新能力，能夠不斷超越自身和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而房地產(chǎn)企業(yè)的任何一項(xiàng)創(chuàng)新，都不具有可持續(xù)性，非常容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿，所以很少有房地產(chǎn)企業(yè)能夠真正做到持續(xù)創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的生存發(fā)展，擁有自己的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，就必須走低成本戰(zhàn)略之路，通過(guò)進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理和控制，來(lái)最大程度地降低企業(yè)的運(yùn)行成本。但是傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析與核算不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的這項(xiàng)要求，已不能適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作，因此，在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是其必然選擇。
（二）信息化技術(shù)的應(yīng)用為實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理提供了可能
面對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化和信息化的發(fā)展趨勢(shì)，財(cái)務(wù)管理信息化已是必然趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。而要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，必須擁有能迅速處理財(cái)務(wù)信息和具備數(shù)據(jù)運(yùn)算功能的分析工具，這就要求結(jié)合不同公司實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的實(shí)際需要來(lái)開(kāi)發(fā)應(yīng)用財(cái)務(wù)軟件。通過(guò)財(cái)務(wù)軟件的使用，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的信息化，企業(yè)的決策者就可以得到經(jīng)過(guò)處理的、簡(jiǎn)明直觀的財(cái)務(wù)信息，這樣不僅可以省掉大量繁雜的財(cái)務(wù)核算工作，而且同時(shí)也可以降低企業(yè)的人工成本。另外，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)具有非常強(qiáng)大的數(shù)據(jù)處理能力，可以對(duì)所有需要進(jìn)行處理的信息進(jìn)行處理，這樣企業(yè)就可以綜合把握各種信息，避免產(chǎn)生因忽略部分?jǐn)?shù)據(jù)而造成決策失誤的現(xiàn)象。
四、房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的構(gòu)建
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式構(gòu)建原理
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建，是一個(gè)關(guān)聯(lián)整個(gè)企業(yè)的系統(tǒng)工程。在構(gòu)建之前，必須明確系統(tǒng)設(shè)計(jì)的原理，即在動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的定義框架內(nèi)，立足于對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)處理與反饋，將動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)構(gòu)建成一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映項(xiàng)目資金運(yùn)作情況的信息平臺(tái)。在這個(gè)平臺(tái)上，房地產(chǎn)企業(yè)可以模擬出目標(biāo)資金在不同市場(chǎng)環(huán)境下的變化，并將動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)與目標(biāo)值的比較結(jié)果及時(shí)反饋給系統(tǒng)，供企業(yè)管理者進(jìn)行決策提供參考。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式構(gòu)建思路
不同的企業(yè)，其資金運(yùn)作情況也不同，因此要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的特點(diǎn)，制定相應(yīng)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)控制流程。在財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理鏈中，公司任何一處發(fā)生成本支出的環(huán)節(jié)與項(xiàng)目，都可以在動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)中直觀展示。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)控制水平將達(dá)一個(gè)全新的高度。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)借助動(dòng)態(tài)系統(tǒng)不斷提高企業(yè)的內(nèi)部成本控制水平，為股東創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)可以對(duì)企業(yè)的資金運(yùn)作情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)資源利用效率。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式系統(tǒng)設(shè)計(jì)
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的關(guān)鍵是要進(jìn)行管理模式系統(tǒng)設(shè)計(jì)，通過(guò)建立適合目標(biāo)企業(yè)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理平臺(tái)，使企業(yè)的各職能部門(mén)的財(cái)務(wù)管理都能在一個(gè)系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，主要分為以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：
第一，需求分析。結(jié)合所在企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)與財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)，根據(jù)所要解決的主要問(wèn)題，確定未來(lái)系統(tǒng)所要實(shí)現(xiàn)的主要功能，從而科學(xué)地進(jìn)行功能模塊的設(shè)計(jì)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理，主要是為了實(shí)現(xiàn)其財(cái)務(wù)管理的信息化，既包括財(cái)務(wù)信息匯總、查閱、調(diào)整、分析以及執(zhí)行結(jié)果測(cè)算等，又包括對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具體項(xiàng)目的財(cái)務(wù)運(yùn)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)信息反饋，統(tǒng)計(jì)分析和綜合評(píng)估等工作。進(jìn)行有效的需求分析，是房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的前提。
第二，設(shè)置系統(tǒng)模塊。在明確了動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)所要具備的功能后，就需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行模塊設(shè)置。通常，房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理主要包括基礎(chǔ)信息、可行性分析、成本控制以及企業(yè)績(jī)效評(píng)估幾個(gè)模塊。
第三，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的運(yùn)行。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)正式運(yùn)行后，才能使房地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)有效的財(cái)務(wù)管理。主要包括前期準(zhǔn)備工作、財(cái)務(wù)成本的計(jì)算、分解、監(jiān)控管理、評(píng)估考核等環(huán)節(jié)，以及各個(gè)環(huán)節(jié)之間的相互配合。只有真正使企業(yè)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)得以有效運(yùn)用，才能有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的各種資源，特別是資金的合理配置，進(jìn)而不斷提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
第四，系統(tǒng)的集成管理。這一階段對(duì)系統(tǒng)的各個(gè)功能模塊進(jìn)行整合，從而形成一個(gè)完整的相互協(xié)調(diào)的系統(tǒng)。
五、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因?yàn)橹芷陂L(zhǎng)，成本大在管理中容易因?yàn)閺?fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和自身管理的漏洞而造成成本失控，因此采用動(dòng)態(tài)化的財(cái)務(wù)管理模式，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的動(dòng)態(tài)監(jiān)控是十分必要的，通過(guò)進(jìn)行實(shí)時(shí)化監(jiān)控，控制成本的消耗，是完全可以起到控制成本的目的。
參考文獻(xiàn)：
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